Évolution des modes de portage du foncier

Rapport de mission d’expertise n°21039

Février 2023

Enjeux

Dans le cadre de la politique d'installation et en lien avec le départ à la retraite massive de nombreux agriculteurs au cours des prochaines années, la question du portage du foncier agricole est l'objet d'un intérêt particulier. S’installer sans acquérir le foncier permet de consacrer les financements disponibles à l'acquisition d'investissements directement productifs. Au-delà des approches plus traditionnelles de portage par les propriétaires fonciers ou de sociétés foncières, groupements fonciers agricoles (GFA), sociétés civiles immobilières, sociétés coopératives d’intérêt collectif qui louent leurs terres, de nouvelles initiatives tentent de renouveler cette question.

Méthodologie

Après avoir analysé une large documentation, la mission a rencontré une soixantaine d’acteurs du monde agricole, de la finance et du foncier. Elle a concentré ses travaux sur la question du fermage qui se trouve au centre de la quasi-totalité des opérations de portage et sur les initiatives de portage du foncier, récentes, réalisées le plus souvent en mode « start-up », ou bien plus anciennes.

Elle a formulé sept recommandations déclinées en 25 propositions de mesures concrètes.

Résumé

Dans un contexte où 80 % de la surface agricole utile sont exploités en fermage et où le capital foncier loué représente 130 milliards d’euros, le rôle des propriétaires-bailleurs traditionnels comme le statut du fermage sont essentiels pour traiter de la question du portage du foncier agricole.

Depuis plus de 40 ans, la taxation des terres agricoles augmente plus rapidement que le revenu des fermages. Le revenu net pour le propriétaire-bailleur s’est donc dégradé progressivement pour aboutir presque imperceptiblement à un rendement négatif en moyenne. Encourager la détention du foncier devient ainsi une priorité.

Il s’agit en particulier d’améliorer les perspectives de rentabilité et d’adapter le statut du fermage et les outils juridiques du portage du foncier agricole. Ces évolutions permettront aussi d’attirer de nouveaux investisseurs.

Paradoxalement, le foncier agricole bénéficie d’un intérêt nouveau, en tant qu’actif tangible, support d’investissement à finalité économique, fiscale, à impact ou d’agrément. Ainsi, « beaucoup de monde » souhaite répondre à la problématique globale de la transmission des exploitations dans des contextes variés. En conséquence des initiatives émergent et contribuent à renouveler la question du portage du foncier. La mission a identifié deux orientations prioritaires spécifiques pour accompagner la mobilisation des ressources nécessaires au développement de ces initiatives et répondre à l’ampleur des besoins.

En conclusion, la mission présente sept recommandations en veillant à l’équilibre entre les intérêts respectifs du bailleur et du preneur. Celles-ci portent sur la restauration de perspectives de rentabilité nette du foncier agricole, ainsi que l’adaptation du statut du fermage et des outils juridiques de portage, le GFA tout particulièrement. Elles proposent aussi la création d’un fonds de garantie pour accompagner le recours des foncières à l’emprunt et celle d’un fonds d’amorçage et de développement à effet levier pour leurs levées de fonds propres.

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